Новые правила ипотеки: эксперт ОмГТУ рассказал, как изменится рынок жилья в Омске

Новые правила последовательно отрезают заемщиков из регионов от получения льготных кредитов на столичную недвижимость, которую часто приобретали не для проживания, а для сдачи в аренду. Дифференциация условий позволит учесть особенности рынков и ограниченные бюджетные возможности. В частности, ставка по семейной ипотеке теперь напрямую зависит от числа детей: для семей с одним ребенком она составляет 10% в регионах и 12% в столичных агломерациях, с двумя детьми – 8% и 10% соответственно, для троих детей сохранилась на уровне 6% и 8%, а для четырех и более детей снизилась до 4% и 2% в регионах и 6% и 4% в столицах. Эксперт уверен, что это снизит ажиотажный спрос на малогабаритные квартиры. На стоимость жилья уже давит высокая доля нераспроданных новостроек, а также до 600 тысяч квартир ежегодно, переходящих по наследству. Это обстоятельство снижает рентабельность аренды и делает идею «квартира как инвестиция» все менее доходной. Прогнозы девелоперов о росте цен на 6–7% до конца года не стоит воспринимать всерьез: в негативном сценарии цены замрут, а в позитивном банки заставят застройщиков продавать жилье по тем ценам, которые банки сочтут приемлемыми для реализации залогов. Исключение – жилье по «зеленым стандартам» и в рамках комплексного развития территорий, которое объективно дорожает из-за возложения на застройщиков расходов на социальную инфраструктуру.

Максим Мизя, доцент кафедры «Экономика и организация труда» ОмГТУ: «До введения льготных программ средний кредит возвращали за 3–4 года, так как ипотека мощно стимулирует рост производительности труда заемщика. Сейчас банки оценивают средний срок погашения льготной ипотеки в 7–8 лет, что все еще значительно меньше нового лимита в 15 лет. Повышенный первоначальный платеж будет стимулировать заемщиков быстрее гасить основную часть долга, а не пытаться переложить его на арендатора, чтобы «квартира сама себя окупала». Льготная ипотека изначально задумывалась для поддержки застройщиков и решения жилищных проблем, а не для инвестиций».

Вторичное жилье становится более привлекательным, и с лета все больше людей переходят на рыночную ипотеку. Особенно это актуально для семей, нуждающихся в 3–4-комнатных квартирах, дефицит которых ощущается на первичном рынке. Однако, главный риск «вторички» сегодня – юридический. В свете резонансных судебных прецедентов, включая так называемое «дело Долиной», эксперт рекомендует крайне тщательно проверять дееспособность продавца, вплоть до оформления медицинского заключения в момент сделки для защиты своих прав в суде в будущем.

Попытки государства «обелить» экономику (снизить долю теневого сектора) создают прямые риски для тех, кто берет льготную ипотеку с целью сдачи жилья. Если в кредитном договоре есть требование о согласовании аренды с банком, его нарушение грозит доначислением процентов до рыночной ставки. Минфин России уже активно выявляет нелегальную аренду через мониторинг досок объявлений и опросы соседей. Только в Москве выявлено 154 тысячи подозрительных граждан без официальных доходов, но с большим числом объектов недвижимости. В ближайшей перспективе ведомство планирует привлечь дополнительно 500 млрд рублей за счет обеления экономики.

Сохранение ставки 6% по индивидуальному жилищному строительству выглядит как поддержка регионов, но несет градостроительные риски: эксперт предупреждает о возможности повторения негативного зарубежного опыта, от формирования изолированных районов до транспортной зависимости и социальной разобщенности. Наиболее оптимальным для России является формат 3–5-этажной городской застройки, однако он не может быть дешевым, поскольку государство перекладывает расходы на создание инфраструктуры на плечи девелоперов.

Максим Мизя, доцент кафедры «Экономика и организация труда» ОмГТУ: «Покупать жилье сейчас имеет смысл только в том случае, если ежемесячный платеж по ипотеке сопоставим со стоимостью аренды аналогичной квартиры. От инвестиций в маленькие квартиры на первичном рынке лучше воздержаться. В приоритете – вторичный рынок для реальных семейных нужд, при условии безупречной юридической проверки сделки. Если же цель – улучшение жилищных условий, стоит внимательно оценить долгосрочные перспективы района и инфраструктуры, а не гнаться за сиюминутными акциями девелоперов».

Фото: Елена Мизя.